Cauțiunea la închirierea unei locuințe

Ce este cauțiunea?

In multe cazuri veti intalni cuvantul german ”Kaution” tradus prin “garanție”. Aceasta traducere nu este neaparat gresita dar nu este nici 100% corecta. Si in limba română există cuvântul “cauțiune”, doar ca suntem obisnuiti ca el sa apara in domeniul penal, nu și la inchirierea unei locuinte.  

Intr-adevar,  in dreptul penal, cautiunea este perceputa ca o garantie, pe care inculpatul o depune la dispozitia organului judiciar cu scopul de a garanta  participarea inculpatului la procesul penal si respectarea de catre acesta a obligatilor asumate.

In domeniul inchirierii locuintelor, cauţiunea are o functie similara: este o sumă de bani, cu titlu de garanție, pe care chiriasul o pune la dispozitia proprietarului, cu scopul de a garanta acestuia respectarea obligatiilor asumate ca si chirias, despagubirea in cazul pricinuirii de stricaciuni, plata chiriei si a utilitatilor,etc. 

Prin lege (Codul de Procedură Civilă / Bürgerliches Gesetzbuch) cautiunea nu are voie sa depaseasca  valoarea a 3 chirii (este vorba de 3 x chiria “la rece” adica exclusiv cheltuielile de intretinere, in limba germana “Kaltmiete”). Aceasta este stipulat in paragraful 551 al acestei legi.

Deasemenea tot conform legii, chiriasul are dreptul sa plateasca cauțiunea in 3 rate lunare.  In cazul in care se plateste in rate, prima rata trebuie achitată in luna in care incepe contractul de inchiriere, iar celelalte 2 rate trebuie achitate in urmatoarele 2 luni, odata cu chiria aferenta pe fiecare luna. 

Tot in Codul de Procedura Civila se precizeaza ca acele clauze ale contractului de inchiriere care creeaza la acest capitol un dezavantaj pentru chirias, nu sunt valabile.  Prin urmare, nu ar fi valabile acele clauze in contract care ar obliga chiriasul sa plateasca valoarea cautiunii in doar 2 rate. 

Dar ar fi valabile clauze care ar stabili ca plata cautiunii se poate intinde pe o perioada mai lunga de timp, intrucat aceasta nu este un dezavantaj pentru chirias, ci chiar dimpotriva. 

Desigur nimeni nu opreste chiriasul sa plateasca intreaga cautiune intr-o singura tranșă, daca asa vrea el. Legea specifica doar ca el are dreptul – daca vrea – sa plateasca in 3 rate, dar decizia apartine chiriasului.

Trebuie tinut cont si de faptul ca fiecare proprietar isi doreste un chirias serios, care prezintă  siguranță financiară, iar plata de la început a intregii cauțiuni poate face o impresie buna in acest sens, poate fi chiar un amanunt esential care sa determine proprietarul sa incheie contractul cu un anume chirias si nu cu altul.

Când trebuie proprietarul sa returneze cauțiunea?

La intrebarea „în cât timp trebuie proprietarul sa returneze chiriasului cauțiunea?“ nu se poate da un raspuns universal. Diversele hoărâri in instanță nu adopta o linie comună. Este clar că proprietarul trebuie sa returneze cauțiunea insa legea nu impune niste termene clare. Conform legii el are dreptul la o „perioada corespunzatoare de timp“ în care să verifice:
-daca chiriasul a pricinuit stricaciuni in locuinta, care nu au fost imediat vizibile la predarea locuintei, dar pentru care chiriasul inca poate fi tras la raspundere.
-daca micile reparatii estetice (in limba germana „Schönheitsreparaturen“) au fost efectuate de catre chirias. (In cazul in care asa s-a stabilit in contract).
Deasemenea trebuie tinut cont de faptul ca la plecarea chiriasului din locuință inca nu erau efectuate (si poate inca nici nu se pot efectua) calculele finale cu privire la regularizarea cheltuielilor de intretinere (Nebenkostenabrechnung). Diferite documente si citiri de contoare pentru apa sau caldura inca nu sunt efectuate.

Este normal deci sa treaca ceva timp pana cand toate aceste detalii au fost clarificate. In acest timp proprietarul are dreptul sa pastreze cauțiunea pentru a fi sigur ca are de unde sa isi recupereze eventualele costuri.
In mod normal pot trece intre 3 si 6 luni pana cand cauțiunea este returnata, dar exista si cazuri in care clarificarea tuturor detaliilor a durat si 1 an de zile. Deasemenea trebuie tinut cont de faptul ca in multe cazuri proprietarul nici nu poate sa efectueze el singur calculul final (Endabrechnung) pana cand nu au fost citite contoarele de firma acreditata sa fac acest lucru.

Nu este deci deloc de mirare daca in unele cazuri chiriasul trebuie sa astepte 1 an pentru a-si recupera banii.

Daca dupa trecerea unui an, cauțiunea nu a fost inca returnata, chiriasul se poate gandi si la eventualitatea declansarii unei actiuni juridice. Cea mai buna solutie este insa dialogul cu proprietarul intrucat daca proprietarul are motive bine intemeiate pentru care încă nu a putut efectua calculele finale, instanța îi va da dreptate.

De multe ori chiriasii se confrunta cu teama ca daca dupa eliberarea locuintei, trece o anumită perioadă de timp in care ei nu și-au primit inapoi cauțiunea, atunci își vor pierde dreptul de a primi banii inapoi. Nu este chiar asa.

Dreptul chiriasului de a primi inapoi cauțiunea expira abia dupa 3 ani de la eliberarea locuintei si numai daca el nu face absolut nici un demers pentru a-si recupera banii. Atata timp cat chiriasul poate dovedi ca el a cerut in acest timp in mod repetat proprietarului returnarea banilor, nu exista perioada de expirare.